Thành phố Seattle đang tiến gần hơn đến việc cấm các chủ nhà sử dụng phần mềm định giá thuê nhà gây tranh cãi, loại phần mềm đã vướng nhiều rắc rối pháp lý trong những năm qua.
Ủy ban Hội đồng Thành phố Seattle vừa thông qua một dự luật vào thứ Tư, nhằm ngăn cản các chủ nhà đăng ký các nền tảng phần mềm thu thập thông tin cho thuê và đưa ra mức giá thuê gợi ý. Đề xuất này nhắm vào nền tảng RealPage, vốn được một số công ty quản lý bất động sản lớn nhất nước sử dụng. Dịch vụ này đã bị báo chí săm soi, bị kiện tụng và bị Bộ Tư pháp Hoa Kỳ thách thức.
RealPage tổng hợp dữ liệu từ nhiều chủ nhà về các căn hộ của họ và sử dụng thuật toán để đề xuất mức giá thuê cho những chủ sở hữu và quản lý bất động sản đăng ký dịch vụ. Những người chỉ trích cho rằng vì nền tảng này đi xa hơn việc chỉ duyệt dữ liệu công khai, mà còn khai thác thông tin riêng tư, điều này giống như sự thông đồng giữa các chủ nhà để giữ giá thuê ở mức cao. RealPage phủ nhận những cáo buộc này.
Nghị viên Hội đồng Thành phố Cathy Moore, người bảo trợ dự luật, gọi lệnh cấm là một “bước quan trọng” để ngăn người dân mất nhà khi không còn đủ khả năng trả tiền thuê tăng vọt. Bà nhấn mạnh rằng trong thời điểm khủng hoảng, cần tận dụng mọi công cụ sẵn có.
Người phát ngôn của RealPage bày tỏ sự thất vọng về khả năng bị cấm, khẳng định rằng phần mềm này được sử dụng theo hướng thúc đẩy cạnh tranh, mang lại lợi ích cho cả người thuê lẫn chủ nhà.
Dự luật đã được ủy ban nhà ở thông qua với tỷ lệ 4-0 và dự kiến sẽ được toàn thể Hội đồng Thành phố bỏ phiếu vào thứ Hai tới. Quá trình xem xét dự luật đang diễn ra nhanh chóng, bất chấp lời kêu gọi từ phía các chủ nhà yêu cầu trì hoãn.
Đại diện Hiệp hội Nhà ở Đa gia đình Washington cho rằng Hội đồng nên tham khảo ý kiến chủ sở hữu bất động sản và chờ các vụ kiện tụng đang diễn ra với RealPage được giải quyết trước khi thông qua lệnh cấm. Họ cũng lập luận rằng lệnh cấm không giải quyết được nguyên nhân cốt lõi của khả năng chi trả: loại bỏ các rào cản để xây dựng thêm nhà ở.
Ngược lại, người thuê và các nhà vận động quyền lợi người thuê ủng hộ lệnh cấm. Giám đốc điều hành nhóm giáo dục người thuê Be:Seattle gọi việc định giá thuê nhà bằng thuật toán là một yếu tố quan trọng trong cuộc khủng hoảng nhà ở.
Theo tin từ The Seattle Times, giá thuê nhà ở Seattle trong những năm gần đây tương đối ổn định do nguồn cung mới tăng mạnh. Chi phí thuê mới đã tăng 2% trong năm qua theo Apartment List. Tuy nhiên, dữ liệu điều tra dân số cho thấy tổng chi phí thuê và tiện ích cho người thuê ở Seattle đã tăng 66% trong thập kỷ từ 2013 đến 2023. Đối với nhiều người có thu nhập hạn chế, mức lương chưa theo kịp. Một luật mới của tiểu bang hiện giới hạn mức tăng tiền thuê hàng năm ở mức 10% đối với nhiều người thuê nhà.
Lệnh cấm của thành phố đối với phần mềm như RealPage sẽ không áp dụng cho các chương trình công bố ước tính giá thuê dựa trên thông tin công khai và không yêu cầu hợp đồng hoặc giấy phép để truy cập. Người thuê có chủ nhà vi phạm luật có thể kiện đòi bồi thường thiệt hại lên tới 7,500 USD cho mỗi lần vi phạm. Dự luật này được mô phỏng theo một dự luật tương tự mà các nhà lập pháp tiểu bang đã xem xét đầu năm nay nhưng không được thông qua.
Seattle không phải là thành phố đầu tiên cố gắng hạn chế việc sử dụng thuật toán định giá thuê nhà. San Francisco và các thành phố khác đã thông qua lệnh cấm tương tự, trong khi những nỗ lực khác bị đình trệ. Luật thuế liên bang đang được xem xét tại Quốc hội có thể ngăn chặn các lệnh cấm của địa phương.
Trước những lời kêu gọi ngày càng tăng về việc cấm phần mềm định giá thuê, RealPage đã kiện Berkeley, California, gọi luật của thành phố này là cấm “việc sử dụng toán học và thông tin công khai”. Khi được hỏi về hành động pháp lý tiềm năng ở Seattle, người phát ngôn của RealPage nói rằng “tại thời điểm này, mọi thứ đều có thể xảy ra”.
Trong khi đó, các vụ kiện chống độc quyền vẫn tiếp diễn. Tiểu bang Washington và các tiểu bang khác đã kiện RealPage, cáo buộc công ty vi phạm luật chống độc quyền và bảo vệ người tiêu dùng, làm tăng giá thuê. Người thuê cũng đã kiện công ty trong các vụ án dân sự được hợp nhất tại Tennessee.
Sản phẩm của RealPage đề xuất giá thuê dựa trên sự kết hợp của dữ liệu công khai và dữ liệu riêng tư được gửi bởi nhiều chủ nhà sử dụng hệ thống. Một đại diện RealPage nói với các nhà lập pháp Washington hồi đầu năm nay rằng dữ liệu riêng tư được ẩn danh chiếm khoảng 30% thông tin bên ngoài mà nền tảng này sử dụng. Vụ kiện gần đây nhất của tiểu bang Washington, được đệ trình vào tháng 4, cũng nêu tên một nhóm chủ nhà hoạt động trong tiểu bang, cáo buộc họ phối hợp không chỉ bằng cách sử dụng phần mềm mà còn trong các cuộc họp trực tiếp do RealPage tổ chức.
RealPage phủ nhận rằng sản phẩm của họ gây tổn hại đến cạnh tranh. Công ty cho biết phần mềm đôi khi đề xuất giá thuê thấp hơn dựa trên điều kiện thị trường, và nhiều chủ nhà không áp dụng các đề xuất của chương trình.
