Khi nói về sự bấp bênh của thị trường nhà đất California, nhiều chuyên gia thường khẳng định: “Đây không phải năm 2008!” Tuy nhiên, theo nhà báo Jonathan Lansner của Southern California News Group, thảm họa tài chính năm 2008, vốn là nguyên nhân gây ra cuộc Đại Suy Thoái, không phải là đợt suy thoái bất động sản duy nhất mà tiểu bang Vàng từng trải qua.
Thực tế, nhiều người có thể không nhớ, hoặc không muốn nhớ, về cuộc khủng hoảng nhà đất nghiêm trọng của California trong thập niên 1990, một giai đoạn suy thoái có nhiều điểm tương đồng với tình hình kinh tế hiện nay.
Cụ thể, sự chấm dứt của ngành công nghiệp tiết kiệm và cho vay vào cuối thập niên 1980 đã làm việc cấp vốn trở nên khó khăn hơn. Thêm vào đó, việc kết thúc Chiến Tranh Lạnh với Liên Xô đã dẫn đến việc cắt giảm đáng kể chi tiêu quốc phòng trong thập niên 1990, gây ảnh hưởng nặng nề đến ngành sản xuất, đặc biệt là các công ty hàng không vũ trụ tại California, vốn đang phát triển rực rỡ.
Theo dữ liệu từ Hiệp Hội Môi Giới Bất Động Sản California và các cơ quan chính phủ, giá nhà trung bình toàn tiểu bang đạt đỉnh 211,000 Mỹ kim vào tháng 5 năm 1991. Phải mất gần 8 năm, đến tháng 3 năm 1999, giá mới đạt kỷ lục mới là 212,300 Mỹ kim – tức là gần như không có sự tăng giá trong suốt gần 8 năm. Điểm thấp nhất của cuộc suy thoái thập niên 1990 là vào tháng 2 năm 1997, với giá nhà chỉ còn 167,800 Mỹ kim, giảm 20% so với đỉnh năm 1991.
Sau đó, nền kinh tế California, đặc biệt là các công ty công nghệ dot-com và thị trường nhà đất, đã bùng nổ vào cuối thập niên 1990. Giá nhà trung bình toàn tiểu bang đã đạt đỉnh mới là 594,500 Mỹ kim vào tháng 5 năm 2007, gần gấp ba lần so với thời điểm kết thúc cuộc khủng hoảng trước đó. Tuy nhiên, vào giữa năm 2007, các khoản vay thế chấp dễ dãi biến mất, kéo theo làn sóng tịch biên nhà. Giá nhà tại California đã bị ảnh hưởng nặng nề, giảm 59% xuống còn 245,200 Mỹ kim vào tháng 2 năm 2009. Phải đến tháng 5 năm 2018, giá nhà California mới đạt đỉnh mới là 600,900 Mỹ kim, nghĩa là mất 11 năm không tăng giá. Kể từ đó, giá đã tăng 50% lên 900,200 Mỹ kim tính đến tháng 5 năm 2025.
Một yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường nhà đất là việc làm. Cả hai đợt sụt giá nhà đất đáng kể của California đều đi kèm với những giai đoạn dài không có sự gia tăng việc làm. Từ tháng 12 năm 1990 đến tháng 11 năm 1995, California không tạo thêm việc làm nào. Tương tự, từ tháng 12 năm 2007 đến tháng 10 năm 2014, tiểu bang trải qua gần 7 năm không tăng trưởng việc làm, vượt qua cả thời kỳ thập niên 1990. Tỉ lệ thất nghiệp trung bình là 7.8% trong cuộc khủng hoảng thập niên 1990 và 8.3% trong giai đoạn 2007-2018. Hiện tại, tỉ lệ thất nghiệp của California vào đầu năm 2025 là 5.3%, một thị trường việc làm khỏe mạnh giúp thị trường nhà đất chỉ đang chững lại, chứ không sụp đổ.
Trong các giai đoạn khủng hoảng, thị trường nhà đất chứng kiến sự đình trệ giá kéo dài. Trong khi đó, ở các thời điểm khác, giá nhà trung bình ở California tăng trưởng với tốc độ 10% mỗi năm. Về mặt tồn kho, trong giai đoạn đình trệ thập niên 1990, phải mất trung bình 9.7 tháng để bán hết nhà trên thị trường. Trong giai đoạn 2007-2018, con số này là 5.1 tháng. Hiện tại, vào đầu năm 2025, tồn kho chỉ ở mức 3.8 tháng. Thời gian nhà ở trên thị trường cũng dài hơn trong các cuộc khủng hoảng: 63 ngày trong thập niên 1990 và 40 ngày trong thời kỳ Đại Suy Thoái. Trong khi đó, vào đầu năm nay, chỉ mất 25 ngày để một căn nhà tìm được chủ mới.
Tỷ lệ thế chấp thấp hơn trong các cuộc khủng hoảng đã giúp thị trường hồi phục. Trong giai đoạn suy thoái thập niên 1990, lãi suất thế chấp cố định 30 năm giảm từ 9.5% xuống 6.7%. Trong giai đoạn 2007-2018, lãi suất giảm từ 6.3% xuống 3.4%. Điều này trái ngược với thời kỳ đại dịch COVID-19, khi lãi suất giảm từ 3.6% xuống 2.7%, nhưng chỉ tăng sức mua 13%.
Hiện nay, tình trạng không đủ khả năng chi trả là một trong những lo ngại lớn nhất của thị trường nhà đất California. Với lãi suất thế chấp khoảng 6.5% và giá nhà gần mức cao nhất mọi thời đại, chỉ khoảng 15% hộ gia đình toàn tiểu bang có đủ khả năng mua một căn nhà độc lập với giá trung bình 905,700 Mỹ kim vào quý 2 năm 2025. Con số này cao hơn so với 11% khi cuộc Đại Suy Thoái bắt đầu, nhưng thấp hơn nhiều so với mức 22% vào đầu cuộc khủng hoảng thập niên 1990. Mức khả năng chi trả cao nhất trong các cuộc khủng hoảng trước đây lần lượt là 44% (thập niên 1990) và 56% (Đại Suy Thoái). Đó là lý do vì sao một số người mua nhà vẫn mơ về một cuộc khủng hoảng như năm 2008 hay thập niên 1990, vì khi đó, nhà đất sẽ “rẻ hơn” và tạo ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người hơn.
