Thị trường nhà đất Seattle đang chậm lại, thể hiện rõ qua việc số lượng nhà rao bán nhiều hơn vào tháng 5, thời điểm thường là đỉnh điểm của mùa mua bán nhà.
Sự chậm lại này phản ánh sự kết hợp của lãi suất thế chấp cao và sự bất ổn kinh tế. Trong bối cảnh đó, một số người mua vẫn phải cạnh tranh trong các cuộc chiến đấu thầu, trong khi nhiều người khác tạm dừng, khiến một số khu vực của thị trường “tê liệt”, theo lời một đại lý địa phương.
Những tháng đầu năm nay, doanh số bán nhà ở khu vực Seattle có tăng nhẹ, nhưng đã giảm vào tháng 4 sau khi Tổng Thống Donald Trump công bố các mức thuế mới, khiến thị trường chứng khoán lao dốc và làm nản lòng một số người mua nhà.
Đến cuối tháng 5, doanh số bán nhà ở một gia đình đang chờ xử lý đã phục hồi một chút, nhưng nhiều người mua vẫn tiếp tục thận trọng, theo dữ liệu hàng tháng do Northwest Multiple Listing Service công bố hôm thứ Tư.
Mùa xuân, mùa bận rộn nhất của thị trường, “đến sớm hơn và kết thúc sớm hơn” trong năm nay, theo Candace Hagen, một đại lý của Seattle Windermere.
Số lượng người bán đưa nhà của họ ra thị trường nhiều hơn vào tháng trước, nhưng nhiều ngôi nhà trong số đó vẫn đang chờ người mua khi tháng kết thúc – một dấu hiệu cho thấy sự quan tâm của người mua đang giảm.
Đây là tin mừng cho người mua. Người mua nhà ở khu vực Seattle có “nhiều quyền thương lượng hơn trong tháng 5 so với bất kỳ tháng 5 nào được ghi nhận kể từ năm 2018”, theo Kara Ng, nhà kinh tế cấp cao của Zillow.
Ngay cả khi giá nhà trung bình giảm ở một số khu vực, chi phí vẫn ở mức cao. Giá bán nhà ở một gia đình trung bình ở Quận King là $989,000 trong tháng 5, giảm 4% so với tháng 4 và 1% so với tháng 5 năm ngoái, theo NWMLS.
Bức tranh rất khác nhau trên toàn quận: Giá bán nhà ở một gia đình trung bình ở Seattle là $1 triệu, tăng 5% so với một năm trước, trong khi mức trung bình $1.6 triệu của Eastside giảm 4%. Giá cũng giảm so với một năm trước ở Bắc và Nam Quận King.
Bên ngoài Quận King, giá nhà tăng. Giá bán nhà ở một gia đình trung bình ở Quận Snohomish là $833,000, tăng gần 1% so với một năm trước; $589,000 ở Quận Pierce, tăng 5%; và $594,500 ở Quận Kitsap, tăng 2.5%.
Với mức giá đó và lãi suất thế chấp hiện tại, chi phí hàng tháng là rất khó khăn đối với nhiều người mua.
Lãi suất thế chấp trung bình ở mức dưới 7% vào tuần trước, gần như không đổi so với cả năm.
Khoản thanh toán thế chấp cho một ngôi nhà tầm trung điển hình ở khu vực đô thị Seattle là khoảng $4,000 vào cuối tháng 5, cao thứ năm trong số các khu vực đô thị lớn, theo Zillow. Ước tính này giả định một ngôi nhà có giá khoảng $767,600 với khoản trả trước 20%. Ở Seattle, nơi giá nhà trung bình hơn $1 triệu, khoản thanh toán hàng tháng thậm chí còn cao hơn. Người mua không có 20% để trả trước cũng phải đối mặt với chi phí cao hơn.
Những người mua dũng cảm tham gia thị trường ngày nay thường dựa vào mức lương cao trong ngành công nghệ, rút tiền từ các danh mục đầu tư chứng khoán để trả trước, sự giúp đỡ từ gia đình hoặc đã sở hữu một ngôi nhà mà họ có thể bán, Hagen nói.
Và một số khu vực của thị trường vẫn cảm thấy nóng. Người mua đang thua trong các cuộc chiến đấu thầu cho một số ngôi nhà, đặc biệt là những căn nhà hiếm hoi ở Seattle có giá dưới $1 triệu hoặc $1.1 triệu cho một ngôi nhà một gia đình.
“Nhiều lời đề nghị vẫn đang xảy ra đối với những ngôi nhà một gia đình dưới $1 triệu vì bạn không thể mua được bất cứ thứ gì với số tiền đó”, Hagen nói.
Nhưng ngay cả những người mua có khả năng chi trả chi phí chóng mặt của khu vực cũng phải đối mặt với những câu hỏi lớn: Liệu công việc công nghệ của họ có an toàn không? Liệu có một cuộc suy thoái đang đến gần? Liệu việc sở hữu nhà có đáng giá hơn chi phí thuê nhà tương đối ổn định của khu vực hay không?
Nhu cầu đối với nhà phố và căn hộ đặc biệt yếu – “tê liệt vào lúc này”, theo Ryan Palardy, một đại lý của Seattle Compass.
Những người mua lần đầu và những người không vội vàng tìm nhà trước khi năm học của con cái họ bắt đầu vào mùa thu này cảm thấy ít áp lực phải chuyển đi ngay lập tức, ông nói.
“Kể từ khi thuế quan có hiệu lực và mọi thứ diễn ra sau đó, họ chỉ cảm thấy không muốn chấp nhận rủi ro với một ngôi nhà có giá gấp đôi số tiền họ đang trả tiền thuê ở một nơi tốt đẹp ngay bây giờ”.
Với nhu cầu hiện tại, sẽ mất khoảng hai tháng rưỡi để bán hết tất cả các ngôi nhà một gia đình hiện đang được rao bán. Điều đó vẫn còn xa so với một thị trường cân bằng, nhưng đó là mức tồn kho hàng tháng cao nhất kể từ tháng 9 năm 2018.
Có nhiều căn hộ hơn: gần bốn tháng tồn kho. Giá bán căn hộ trung bình ở Quận King là gần $570,000 trong tháng 5, giảm 4% so với một năm trước.
Sự gia tăng nhanh chóng về hàng tồn kho ở Quận King phù hợp với thị trường vào năm 2007 và 2008, theo đánh giá của Palardy về dữ liệu NWMLS.
Với một số hàng tồn kho kéo dài, người bán đang đưa ra các đợt giảm giá và các nhượng bộ khác. Hơn một phần tư số nhà được rao bán đã ghi nhận mức giảm giá trong tháng 5, theo Zillow, tỷ lệ cao nhất trong tháng 5 kể từ ít nhất năm 2018.
Các nhà quan sát cho rằng những mô hình này có khả năng tiếp tục trừ khi có điều gì đó làm rung chuyển thị trường, đáng chú ý nhất là sự sụt giảm lãi suất thế chấp.
“Tôi không thấy giải pháp nào trong tương lai trừ khi lãi suất giảm”, Matt Miner, đồng nghiệp của Palardy tại Compass, cho biết.
Nhưng một sự sụt giảm mạnh về lãi suất là khó xảy ra.
Lãi suất thế chấp có khả năng kết thúc năm ở mức giữa 6%, nhưng dự đoán đó phải đối mặt với một nền kinh tế biến động, Ng nói.
“Có rất nhiều điều không chắc chắn trong dự báo đó.”
Nguồn: Seattle Times
