Theo một báo cáo của Morgan Stanley, các công ty xây dựng nhà hiện nay thường xuyên giảm lãi suất thế chấp cho người mua nhà mới bằng cách hỗ trợ một phần chi phí tài chính. Tuy nhiên, một hệ quả của những nỗ lực này là đã giữ cho giá nhà ở mức cao.
Ngân hàng này cho biết, những căn nhà được bảo đảm bằng thế chấp Ginnie Mae có thể rẻ hơn khoảng 12% nếu các nhà xây dựng không giúp người mua có được lãi suất thế chấp thấp hơn, thông qua hình thức được gọi là “buydown” (hỗ trợ giảm lãi suất). Trong khi đó, giá của những căn nhà có thế chấp Fannie Mae hoặc Freddie Mac có thể thấp hơn khoảng 5%.
Các chiến lược gia của Morgan Stanley cho biết thêm, các nhà xây dựng có xu hướng đưa ra các chương trình “buydown” lớn hơn cho các khoản thế chấp Ginnie Mae, vốn thường được người vay có thu nhập và điểm tín dụng thấp hơn sử dụng.
Lãi suất thế chấp cao là một yếu tố cản trở lớn đối với những người mua nhà tiềm năng. Do đó, bằng cách cung cấp các ưu đãi như vậy cho những ngôi nhà mới, các công ty xây dựng có thể duy trì được dòng chảy bán hàng. Tuy nhiên, mặt trái là các chương trình “buydown” này đã ngăn giá nhà giảm xuống, theo báo cáo.
“Nếu không có các chương trình giảm lãi suất, hàng tồn kho nhà mới có khả năng còn cao hơn và giá nhà mới có khả năng còn thấp hơn,” các chiến lược gia, bao gồm Zuri Zhao, đã viết trong một báo cáo công bố hôm thứ Sáu. Các hình thức giảm lãi suất mà nhà xây dựng có thể cung cấp rất đa dạng, nhưng một cách phổ biến là cấu trúc “3-2-1”, trong đó người xây dựng chi trả 3% lãi suất trong năm đầu tiên, 2% trong năm thứ hai và 1% trong năm thứ ba.
Ngoài ra còn có các chương trình giảm lãi suất vĩnh viễn, có tác động đáng kể hơn đối với các nhà đầu tư trái phiếu thế chấp, theo Morgan Stanley. Các chương trình giảm lãi suất vĩnh viễn phổ biến hơn đối với các khoản thế chấp Ginnie Mae so với thế chấp Fannie hoặc Freddie.
Morgan Stanley ước tính khoảng 30% doanh số bán nhà mới được hỗ trợ bởi Fannie Mae và Freddie Mac nhận được sự hỗ trợ giảm lãi suất từ các nhà xây dựng, trong khi khoảng 75% nhà mới liên quan đến Ginnie Mae nhận được chúng. Fannie, Freddie và Ginnie hỗ trợ ngành thế chấp bằng cách đóng gói các khoản thế chấp thành trái phiếu và cung cấp bảo lãnh tài chính cho các nhà đầu tư.
Một số báo cáo cho rằng các chương trình giảm lãi suất đang dần mất đi sự ưu ái từ các nhà xây dựng. Mark Zandi, kinh tế trưởng tại Moody’s Analytics, đã viết hôm thứ Hai rằng các nhà xây dựng nhà đang “bỏ cuộc” vì “đơn giản là quá tốn kém”. Bài báo được trích dẫn từ Bloomberg.
