Tòa Bạch Ốc đang xem xét việc hỗ trợ thế chấp 50 năm để giải quyết khủng hoảng nhà ở giá cả phải chăng tại Hoa Kỳ. Tuy nhiên, đề xuất này đã vấp phải sự chỉ trích ngay lập tức từ các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia kinh tế và trên mạng xã hội. Họ cho rằng việc kéo dài thời hạn thế chấp sẽ không giải quyết được các vấn đề cốt lõi của thị trường nhà ở, như thiếu nguồn cung và lãi suất cao.
Theo Bill Pulte, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), một thế chấp 50 năm có thể là “thay đổi cuộc chơi” cho người mua nhà. FHFA là cơ quan giám sát Fannie Mae và Freddie Mac, hai tổ chức mua và bảo hiểm phần lớn các khoản thế chấp trên toàn quốc.
Thế chấp 30 năm là một sản phẩm tài chính đặc trưng của Mỹ và là phương thức mua nhà tiêu chuẩn kể từ thời New Deal. Khi đó, các nhà hoạch định chính sách mong muốn tạo ra một khoản thế chấp mà người vay có thể chi trả trong suốt những năm làm việc, với tuổi thọ trung bình của người Mỹ khi đó là 66 tuổi.
Giảm thanh toán hàng tháng, tăng tổng chi phí
Việc kéo dài thời hạn thế chấp lên 50 năm giúp giảm số tiền thanh toán hàng tháng. Với giá nhà trung bình tại Mỹ là $415,200 vào tháng 9, giả sử khoản vay 10% và lãi suất 6.17%, thanh toán hàng tháng cho thế chấp 30 năm là $2,288, trong khi thế chấp 50 năm là $2,022. Tuy nhiên, điều này giả định rằng ngân hàng sẽ không áp dụng lãi suất cao hơn cho khoản vay dài hạn hơn.
Vấn đề là, với thế chấp 50 năm, phần lớn khoản thanh toán sẽ tập trung vào tiền lãi. Theo phân tích của AP, người vay sẽ phải trả thêm khoảng $389,000 tiền lãi so với thế chấp 30 năm. Việc tích lũy tài sản sở hữu nhà cũng sẽ chậm hơn đáng kể. Sẽ mất 30 năm để tích lũy $100,000 tài sản sở hữu nhà (không tính lãi, tiền đặt cọc và giá trị tăng thêm của căn nhà), so với 12-13 năm đối với thế chấp 30 năm.
Các vấn đề lớn hơn của thị trường nhà ở
Đề xuất thế chấp 50 năm không giải quyết được vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở, vốn là một trong những nguyên nhân chính gây ra giá nhà cao. Tại các bang như California và các thành phố như New York, các quy định và luật pháp mới đang được ban hành để đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở.
Chi phí xây dựng cũng là một rào cản. Các vật liệu như thép, gỗ, đồng, nhựa đều chịu thuế quan dưới thời Tổng Thống Donald Trump. Thêm vào đó, nhiều công việc xây dựng trước đây do lao động nhập cư đảm nhiệm, và việc trục xuất lao động này đang ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm nhân công của các nhà thầu xây dựng.
Ông Mike Konczal, Giám đốc Chính sách và Nghiên cứu tại Economic Security Project, nhận định: “Nhiều biện pháp lớn có thể giải quyết vấn đề nguồn cung hiện nay đang đi theo hướng ngược lại.”
Tuổi thọ trung bình và rủi ro cho thế hệ sau
Tuổi trung bình của người lần đầu mua nhà ngày càng tăng, hiện khoảng 40 tuổi. Với thế chấp 50 năm, một người 40 tuổi sẽ 90 tuổi khi trả hết nợ. Tuổi thọ trung bình của người Mỹ hiện nay khoảng 79 tuổi, nghĩa là khoản vay kéo dài 50 năm sẽ vượt quá tuổi thọ trung bình 11 năm. Ông Konczal cũng lưu ý: “Mục tiêu của các nhà hoạch định chính sách thường không phải là chuyển nợ thế chấp cho con cái của người vay.”
Thử nghiệm với các khoản vay dài hạn khác
Trong các lĩnh vực tài chính khác, các khoản vay dài hạn hơn đã được áp dụng với kết quả trái chiều. Các khoản vay mua xe 7 năm ngày càng phổ biến khi giá xe tăng và người dân giữ xe lâu hơn. Tuy nhiên, tình trạng chậm trả nợ vay mua xe cũng đang gia tăng.
Các khoản vay sinh viên ban đầu được thiết kế để trả trong 10 năm, nay có nhiều lựa chọn kéo dài thời gian trả nợ lên đến 20 năm. Một số nhà kinh tế cho rằng thế chấp 50 năm có thể phản tác dụng, gây ra lạm phát giá nhà do thu hút thêm nhiều người mua vào một thị trường vốn đã khan hiếm nguồn cung.
Phản ứng của Tổng Thống Trump
Sau những phản ứng trái chiều, Tổng Thống Trump dường như giảm bớt sự hứng thú với ý tưởng thế chấp 50 năm. Khi được hỏi bởi Laura Ingraham của Fox News, Tổng Thống Trump cho biết “có thể giúp một chút” nhưng có vẻ đã gạt đi.
Theo Đạo luật Dodd-Frank, các tập đoàn thế chấp Fannie Mae và Freddie Mac không được phép bảo hiểm các khoản thế chấp dài hơn 30 năm. Do đó, bất kỳ khoản thế chấp 50 năm nào sẽ bị coi là “phi đủ điều kiện” và khó bán cho các nhà đầu tư hơn. Quốc Hội sẽ phải sửa đổi nhiều điều luật tài chính của Hoa Kỳ để cho phép thế chấp 50 năm, và dường như không có sự quan tâm ngay lập tức từ phía Quốc Hội về vấn đề này, theo tin từ The Associated Press.
