Trong một tuyên bố gần đây, Bộ trưởng Tài chính Scott Bessent cho biết chính quyền Tổng Thống Donald Trump đang xem xét việc tuyên bố tình trạng khẩn cấp về nhà ở. Ông chỉ ra doanh số bán nhà yếu nhất trong một thập kỷ, với hơn 15% giao dịch không thành công trong tháng 7, tỷ lệ hủy cao nhất kể từ khi bắt đầu ghi nhận vào năm 2017. Giá nhà, mặc dù thấp hơn mức đỉnh thời đại dịch, vẫn quá cao đối với người Mỹ thuộc tầng lớp lao động và trung lưu.
Bessent đã đúng khi báo động, và việc tuyên bố tình trạng khẩn cấp về nhà ở là điều cần làm từ lâu. Quá lâu rồi, các chính trị gia đã ca ngợi đức tính sở hữu nhà trong khi ủng hộ các chính sách khiến việc đạt được điều đó trở nên khó khăn hơn. Nước Mỹ không còn sản xuất đủ nhà để đáp ứng nhu cầu, và các ngôi nhà hiện có đã trở nên đắt đỏ hơn so với lẽ ra phải có do những hạn chế do chính phủ áp đặt đối với việc xây dựng và đầu tư.
Các chuyên gia nhà ở quốc gia ước tính Hoa Kỳ thiếu từ 3,2 triệu đến 5,5 triệu ngôi nhà, tùy thuộc vào phương pháp luận được sử dụng. Freddie Mac ước tính khoảng cách là khoảng 3,8 triệu căn, trong khi Liên minh Nhà ở Thu nhập Thấp Quốc gia báo cáo thiếu hơn 7 triệu căn nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận. Khoảng cách giữa cung và cầu này chính là lý do khiến giá nhà tăng cao.
Các quy định của chính phủ phần lớn là nguyên nhân gây ra tình trạng thiếu hụt này. Các nghiên cứu từ Hiệp hội Chủ nhà Quốc gia cho thấy các quy định của liên bang, tiểu bang và địa phương chiếm gần 24% giá của một ngôi nhà mới xây và hơn 40% chi phí của các khu nhà ở đa gia đình mới. Hạn chế về quy hoạch sử dụng đất hạn chế mật độ, các chương trình cấp phép kéo dài khiến các dự án bị kéo dài nhiều năm và các quy chuẩn xây dựng khác biệt đáng kể giữa các khu vực pháp lý đều tạo ra chi phí không cần thiết và lãng phí thời gian. Đối với một số khu vực đô thị, phải mất hơn một thập kỷ để chuyển đổi một dự án từ ý tưởng đến hoàn thành.
Nếu chính quyền Trump thực sự chọn tuyên bố tình trạng khẩn cấp về nhà ở quốc gia, kế hoạch khẩn cấp của họ không nên cố gắng quản lý vi mô thị trường nhà ở địa phương hoặc xây dựng các bộ máy quan liêu liên bang mới. Thay vào đó, nó nên tập trung vào việc loại bỏ các trở ngại khiến các doanh nghiệp tư nhân khó đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở.
Nơi nào có các hạn chế nghiêm ngặt được áp đặt đối với các nhà phát triển hoặc chủ nhà, nguồn cung nhà ở đã bị thu hẹp và khả năng chi trả ngày càng xa tầm với. Ngược lại, nơi thị trường được tự do hoạt động – khi việc cấp phép được hợp lý hóa, tài trợ có sẵn và việc phát triển được phép đáp ứng nhu cầu – nhà ở đã trở nên dồi dào hơn và giá cả đã ổn định.
California cho thấy điều này diễn ra như thế nào. Trong nhiều thập kỷ, quy hoạch sử dụng đất nghiêm ngặt và kiểm tra môi trường đã khiến việc xây dựng gần như ngừng lại, khiến tiểu bang thiếu gần 1,3 triệu căn nhà, theo một ước tính gần đây. Ngược lại, các tiểu bang như Texas, đã tiến hành nhanh chóng hơn về việc cấp phép và cho phép phát triển mật độ cao hơn, đã chứng kiến sự tăng trưởng nhanh hơn về nguồn cung và mức tăng giá vừa phải hơn ngay cả khi dân số của họ mở rộng. Trên thực tế, giá nhà đang giảm nhanh hơn ở Texas so với bất kỳ tiểu bang nào khác.
Thay vì noi gương các tiểu bang như Texas và giải quyết các nguyên nhân gốc rễ của tình trạng thiếu nhà ở, Washington, D.C., tiếp tục đổ lỗi cho khu vực tư nhân. Lấy ví dụ về xu hướng đổ lỗi cho phần mềm định giá cho thuê.
Được khởi xướng dưới thời Tổng thống Joe Biden, nỗ lực này sai lầm đổ lỗi cho các công cụ công nghệ cung cấp giá nhà theo thời gian thực. Việc nhắm mục tiêu vào AI có thể tạo ra các thông cáo báo chí hay, nhưng nó không khác gì đổ lỗi cho người dự báo thời tiết vì trời mưa. Công nghệ này chỉ báo cáo những gì thị trường đang mang lại và việc điều chỉnh nó không làm gì để đưa thêm nhà ra thị trường hoặc giảm chi phí cho các gia đình.
Hoặc làm thế nào về các nhà lập pháp liên bang và tiểu bang đã chọn đổ lỗi cho các nhà đầu tư bất động sản? Một nghiên cứu do Joshua Coven thuộc Đại học New York dẫn đầu đã phát hiện ra rằng các thị trường có sự đầu tư thể chế lớn hơn đã chứng kiến cả sự gia tăng nguồn cung nhà cho thuê và sự sụt giảm đáng kể về giá thuê. Điều này là do các nhà đầu tư quy mô lớn bổ sung vào nguồn cung nhà cho thuê sẵn có, có thể giảm bớt cạnh tranh và ổn định chi phí.
Nói cách khác, khi đầu tư được chào đón và các đơn vị mới được xây dựng, các gia đình sẽ được hưởng lợi trực tiếp thông qua chi phí thấp hơn và nhiều lựa chọn hơn.
Vậy điều này có ý nghĩa gì? Thay vì coi vai trò của mình là hạn chế hoạt động thị trường, chính quyền Trump nên xem công việc của mình là tăng cường nó. Bởi vì cách duy nhất để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở giá cả phải chăng là xây dựng và đầu tư nhiều hơn.
Một phương pháp tiếp cận có thể là xúc tác cải cách ở cấp tiểu bang và địa phương bằng cách làm cho một số chương trình và khoản tài trợ phụ thuộc vào việc loại bỏ các giới hạn nhân tạo đối với việc xây dựng, chẳng hạn như các quy định về quy hoạch lỗi thời cấm phát triển đa gia đình ở các khu vực có nhu cầu cao.
Một phương pháp khác có thể là hợp lý hóa việc cấp phép liên bang cho các dự án cơ sở hạ tầng hỗ trợ nhà ở, chẳng hạn như đường sá, tiện ích và giao thông vận tải. Những dự án này thường xuyên bị trì hoãn và trở nên tốn kém hơn hoặc ít có khả năng được xây dựng khi chúng trì trệ, và việc hợp lý hóa sẽ khuyến khích các nhà xây dựng xây dựng nhiều hơn.
Nhà Trắng đã ưu tiên thực hiện các chính sách kinh tế đã giải phóng người lao động và doanh nghiệp khỏi gánh nặng không cần thiết – chấm dứt thuế đối với tiền boa và làm thêm giờ, giảm bớt thủ tục hành chính và thúc đẩy tăng trưởng thông qua cơ hội. Nhà ở xứng đáng được đối xử tương tự: ít sự can thiệp của chính phủ hơn và nhiều không gian hơn cho đầu tư tư nhân.
Cách tiếp cận này đã từng thành công. Các nhà lãnh đạo liên bang chỉ cần cho phép nó hoạt động trở lại. Bay Buchanan từng là Giám đốc Kho bạc Hoa Kỳ dưới thời Tổng thống Ronald Reagan. Theo Fox News ngày 8 tháng 10 năm 2025.
